【齐义虎】住房制度改革大纲

栏目:谏议策论
发布时间:2010-04-12 08:00:00
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齐义虎

作者简介:齐义虎,男,字宜之,居号四毋斋,西历1978年生于天津。西南科技大学政治学院教师。主要研究中国古代政治思想史和儒家宪政问题,著有《经世三论》(知识产权出版社2016年版)。

住房制度改革大纲
 
 
    一、两个明确
    
    (一)明确房屋的性质和功能是居住而非投资。(以此吓退投机炒楼者)
    (一)明确公民有自主建房和集资建房的权利。(以此免于开发商盘剥)
    
     二、改革目标
     
    居者有屋,解放房奴
    
     三、现有体制的问题:
    
    (一)房地产商:行业暴利
    (二)地方政府:卖地财政
    (三)商业银行:放贷压力
     
     四、三大政策
    
    (一)针对房地产商:取消预售房制度,实行现房销售
    (二)针对地方政府:取消土地出让金制度,改为地租年缴制
    (三)针对商业银行:取消住房公积金制度,纳入工资收入
    
     五、改革方法
     
    (一)遏制资本投机
   
      ①房地产行业的泡沫源于资本过剩、无处投资;资本过剩又是因为社会财富分配不公,贫富分化严重,资本过多地集中到少数人手里,一方面贫者不能自存,另一方面富者却又无处投资,造成消费不振和积累过剩的比例失调。

     ②釜底抽薪的解决之道就是调整收入分配,缩小贫富差距,将富人手中的一部分闲置资本转移为穷人的消费性收入,以此来变相减少投机的热钱,促进整体经济的健康发展。

     ③一次分配上可以增加工资,尤其是给予农民工以平等的职工地位和权益保障,制定并提高最低工资标准;二次分配上则应加大公共财政的投入,在住房、教育、医疗、交通、失业保障、社会救济等方面施惠于民,为老百姓提供尽可能多的公平和免费的社会福利。

     ④配套战略是为民间资本提供更多的投资机会,开辟正当的投资渠道,包括国内和国外两个市场,引导其更多参与实体经济建设,以服务于国计民生的需要;同时废除对于外资的优惠政策,进而减少外资流入,降低内资的投资压力。

     ⑤房产一律实行小产权制度,房屋与土地分离,房价只包含房屋价值,不包括土地价值,后者以地租形式由房主向国家每年支付。房价以第一次交易价格为准,定价买卖,计算折旧,交易增值,悉数归公。

    (二)限定购房数量
   
     ①以家庭为单位,按照房屋面积征收房产税。人均30平米为免征额,30-40平米为改善性居住范围,只象征性征税,40平米以上征收累进税。一家有几套住房者,合并计算。每个人头只可计算一次,不得在异地重复登记。相关信息可在户口本中注明。

     ②房产税由中央统一征收,地方可按比例分成,以避免异地避税现象。

     ③因为土地国有,全民具有平等之受益权,故实行差级地租,即人均30平米以内的面积实行单倍地租,30—40平米实行双倍地租,40—60平米实行十倍地租,60—80平米实行二十倍地租,80—100平米实行三十倍地租,向上以此类推。

     ④房产税针对原有的70年产权房,地租制则针对新建住房,二者不重复执行。待条件成熟时便取消房产税,执行单一的地租制。

    ⑤限制外国人在华购房,鼓励其租房。除获得永久性居留权的外国人外,其他外国人购房不享受人均30平米免征税的国民待遇,其房产税率另行规定。
    
    ⑥外国人在华购房之地租亦执行非国民标准,即人均30平米以下十倍地租,30—40平米十五倍地租,40—60平米二十倍地租,60—80平米三十倍地租,80—100平米四十倍地租,向上以此类推。
    
    (三)改变土地财政
     
    ①明确土地出让的只是其使用权,收益权和处分权依旧保留在作为所有者的国家或集体手中,故土地增值一律归公,使用者不得私自更改土地的使用性质,以此来限制倒卖地皮借机获利的行为。
    
    ②取消土地出让金制度,土地出让金不再一次性由开发商给付,而是每年以地租形式由持有者(前期为开发商,后期为房主)自行向土地所有者缴付,地租可与房产税挂钩,一并征收。每届政府皆不得征收逾越其任期的地租。
    
     ③地租因城市不同、位置差异而实现分级定价,以平米计算。初次由政府定价,之后每十年调整一次,由政府与房主代表协议定价。

    ④现行的土地拍卖制度亦相应变革,土地拍卖变为工程招标,开发商只是按照政府的总体规划实施具体的建设任务。政府根据开发商提供的设计方案(如建筑面积、户型套数、容积率、配套设施等)和销售报价(成本核算之后的一次性真实报价,事后不得有超过5%的改变)来进行性价比最优化选择,不再是土地出让金出价高者中标,而是以社会效益来选择开发商。
    
    ⑤开放土地一级市场,允许农村集体土地参与商品房的开发建设,由原有土地的集体所有者收取地租。但要严格其使用审批,防止耕地被变更使用性质。集体土地的开发可与小城镇建设结合起来,制定统一的建设规划。
    
    ⑥城市政府不得以一纸行政命令变集体土地为国有土地,不得以县改区等行政区划的变更搞变相的圈地运动,任何集体土地变为国有土地皆需要当地农民的投票同意,作为补偿,城市则需为农民提供完全的市民待遇。
    
    ⑦改革现有的税收体制,建立起中央—郡都—县市三级财政体制,三者的税收之比调整到6:2:2,财政支出之比大体控制在4:3:3,以正规的税收和转移支付制度来基本满足地方政府的财政需求,进而遏制其财政创收冲动。
    
    (四)打击行业暴利
    
    ①制定反暴利法,加大审计和检察机关对暴利行业与企业的稽查权限和监管力度,增加处罚措施,增强惩处力度,对于暴力企业直接清除出局,罚到其破产,重典之下使之不敢谋取暴利。
    
    ②取消预售房制度,实行现房现售,避免房屋质量纠纷,防止行业以外的企业投机,使开发商回归正常的企业经营。
    
    ③打击虚假广告,对于制造抢售假象、捂盘惜售、哄抬房价的企业以信息诈骗罪严惩不贷。
    
    ④若地产商以退出市场相要挟,则以国有化来直接回应之,组织若干家大型国有房产企业取而代之,以社会效益第一、企业效益第二为原则,为人民建房。
 
    (五)严控银行放贷
     
     ①房价与地价分离,降低了购房总价,减少了购房贷款。

     ②以每年支付地租代替银行按揭贷款,对老百姓来说减轻了利息负担,延长了还款年限;对银行业来说则降低了金融风险。

    ③对于地产商的贷款比例须降低到安全额度以下,避免地产商借鸡下蛋、空手套白狼,转嫁金融风险。
    
    ④对于购房者的贷款要以家庭为单位计算,提高二套房的首付比例至60%,抑制炒房投机行为。
    
    ⑤引导银行的放贷多用于支持实体经济的企业科技研发、产业机构升级、新兴行业探索、民族企业壮大和中小企业成长等方面,尤其是在治理环境污染、节能减排等方面加大投入,对子孙万代负责。
 
    (六)规范老屋拆迁
 
    ①拆迁须征得同一区域内70%以上居民的同意。
    
    ②拆迁补偿分为房屋补偿和货币补偿两种,由居民自住选择补偿方式。
    
    ③房屋补偿又分为原地和异地两种情况,原地补偿按相同面积执行,人均面积不足30平米的差额面积可以低于市场价的优惠价格购买;异地补偿则根据两地的地价(地租)之比来确定,面积之比与地价之比成反比。
    
    ④货币补偿金额由开发商与房主依据市场价格及其他考虑要素协商确定。
    
    ⑤对于不同价值的房屋还需对原房主给予差价补偿。
    
    ⑥房龄低于50年的房屋如无危及住户安全的建筑质量问题则禁止拆迁,另外禁止强制拆迁。
 
    (七)统一旧房交易
    
    ①取消现有的房屋买卖中介公司,建立统一的二手房交易市场,凡交易房源皆须在统一市场内明码标价挂牌销售,不得私相买卖。
    
    ②统一市场对于房屋交易不收取任何额外费用,只负责代扣交易契税及处理增值归公等事宜。
    
    ③任何在统一市场之外的房屋买卖交易均得不到法律之认可与保护。
 
    (八)完善配套制度
    
    ①户籍制度:为不买房或买不起房的公民提供相应的独立户口,在结婚、生育、子女上学等问题上为其提供与有房者同样的国民待遇。
    
    ②住房公积金制度:公民有不买房的权利,对于不买房或买不起房的公民,无条件允许其提走住房公积金,或者干脆取消公积金制度,直接将其纳入工资收入。
    
    ③中高收入者有能力购买商品房,低收入者应该以公租房加以保障。商品房价格回归理性后便没必要再建所谓的经济适用房,故取消经济适用房制度,政府的职责是大力建设公租房。
    
    ④公租房制度:公租房不求舒适,但求温饱;限制其建筑面积,最大不得超过70平米;同时放宽申请条件,但申请者只得用于自住,不得转租,一旦空置,则由政府收回。
 
    作者惠赐儒家中国网站发表